토지 지분투자는 하나의 필지로 이루어진 토지를 여러개로 분할해서 투자하는 방식을 말합니다.
그러나 토지 투자를 처음 접하거나 기획부동산에 속아 한필지에 많은 사람이 있고 매각이 쉽지 않아 투자금 회수를 할 수 없습니다.
토지를 쪼개서 파는 행위자체가 불법은 아닙니다. 문제는 지분을 쪼개서 파는 토지에 마치 개발이 될 것처럼 사람들을 속이고 지분을 팔고 있는 것이 문제입니다.
토지는 아파트처럼 시세가 명확하게 정해져 있는것이 아니어서 정확한 가치 평가를 매기기 힘듭니다.
그래서 기획부동산 같은 곳에서 많이 써먹는 방법중에 하나가 해당 지역에 도로나 산업단지가 들어온다는 개발정보를 가지고 사람들을 모으고 정작 파는 땅은 호재 자체가 존재 하지 않거나 개발행위가 제한되는 땅을 속여서 팔아먹고 있는 것이 현실입니다.
필자 역시 이런 땅을 3개나 가지고 있고, 심지어 공유자들 끼리 연락이 되어도 서로 생각들이 달라 3년이 넘는 시간을 허비하고 있는 상태입니다.
만약 기획부동산 등에서 접근해서 소액 토지투자를 권하거나 지인등을 통해 투자를 권유받고 있다면 이 글을 참고하시고 엄한곳에 돈을 박는 일은 없으시길 바라겠습니다.
1. 투자금 회수 불가
기획부동산에서 소액투자 명목으로 권하는 땅들을 보면 적게는 몇십평에서 몇백평 정도 입니다.
업자들은 이런 식으로 임야 하나를 경매를 받거나 싸게 구매한 후 우리가 상상하기 힘든 차액을 남기게됩니다.
그러나 정작 토지 지분을 산 사람은 수익은 커녕 수십년 동안 팔지도 못한채 세금만 내고 살아야 합니다.
토지 지분을 사는 순간 돈도 못벌고 정신적인 스트레스까지 받게 되는 상황이 벌어지게 됩니다.
만일 여러분에게 천만원으로 땅 100평을 가질 수 있는 기회가 생긴다면 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까?
부동산에 대한 지식을 조금 알고 있거나 공부를 했던 사람이라면 단 번에 그런 땅은 찾기 힘들다는 것을 알고 있을겁니다.
하지만 평범하게 직장 생활을 하면서 부동산에 대해 잘 알지 못하는 사람이라면 혹 할 수 있는 제안일 수 있습니다.
기획부동산도 이런 점을 잘 알고 있어서 불법으로 입수한 고객DB 또는 지인 영업을 통해서 사람들에게 쓸모없는 땅을 지금도 팔고 있습니다.
심지어 유명 연예인까지 지분투자를 잘못해서 수십억을 날리는 상황까지 언론을 통해 나온 것을 보면 얼마나 쉽게 사람들이 당하는지 알 수 있습니다.
2. 권리행사 불가
우리가 땅을 사는 이유는 간단합니다. 집을 짓거나 농사를 짓기 위해서 입니다. 그렇다면 토지 지분을 사면 그 땅에서 집을 짓고 살거나 농사를 지으면서 살 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 토지 지분을 소유하고 있는 다른 지주 동의 없이는 위에서 말한 어떤 행위도 할 수 없습니다.
단독 필지와는 달리 지분토지는 공유자들이 있고 이 공유자들이 함께 토지를 소유하고 있는 것으로 보기 때문에 건축행위를 하거나 토지를 팔려고 할 때에는 모든 공유자의 동의를 얻어야만 진행할 수 있습니다.
그러나 이런 점을 잘 모르는 투자자들은 기획부동산에서 팔아준다는 말만 믿고 구매를 하게 되고, 결국 투자금이 영원히 묶이게 되는 경험을 하게됩니다.
이런 토지는 부동산을 통해서 거래도 불가능합니다. 토지 주인이 한명이 아닌 수십명인 토지를 구매하고 싶은 사람이 없기 때문입니다.
운좋게 거래가 이루어진다고 해도 내가 구매한 가격에 한참 못미치는 가격으로 거래를 해야합니다. 결국 땅을 팔아도 손해를 보게 되는 것입니다.
3. 토지 지분 매도가 어렵다.
지분 투자 시 가장 큰 리스크는 매도를 하기 어렵다는 것입니다.
앞서 설명한 것처럼 공유자가 수십명에서 수백명인 경우가 많기 때문에 땅을 팔려면 이 공유자들과 연락을 해서 토지를 매각하기 위한 동의가 필요합니다.
하지만 직접 겪어본 바로는 매각을 하는 과정이 결코 쉽지않습니다.
제가 소유하고 있는 토지의 공유자가 10명이 않되는데도 합의가 쉽게 이루어지지 않고 4년이 넘은 현재까지 토지 매매를 위한 합의를 못하고 있는 상황입니다.
지인이나 친인척 관계라면 어떻게라도 설득을 해볼 수 있는 여지가 있겠지만 일면식도 없는 사람들과 합의를 한다는 것은 계란으로 바위를 치는 것과 마찬가지로 어렵습니다.
제가 이런 이야기를 할 수 있는 것은 사람들과 대화를 하면서 이기심이 앞선다는 것을 느꼈기 때문입니다.
어떻게 해서든 손해를 보지 않으려는 마음과 조금 더 얻기 위한 욕심이 시너지 효과를 내면서 더 이상 일이 진척이 되지 않고 흐지부지 되고 말았습니다.
4. 땅도 잘못사면 돈이 안된다.
“땅은 거짓말을 하지 않는다.” 라는 말이 있습니다.
이런 말이 나오게 된 배경에는 인내한만큼 결실을 맺을 수 있었기 때문일 것입니다. 하지만 제 경험을 바탕으로 봤을 때 지분투자를 잘못하면 수익은 커녕 돈도 잃고 정신적 피해만 지속적으로 받게 된다는 결론에 다다르게 되었습니다.
토지 지분투자는 누구나 쉽게 돈을 벌 수 있는 영역도 아닐 뿐더러 쉽게 투자를 결정해서도 않됩니다. 모든 투자가 그렇지만 충분히 지식과 경험이 쌓이지 않은 상태에서 투자를 하는 것은 축구선수가 자살골을 넣는 것이나 마찬가지인 행위입니다.
그렇기 때문에 쉽게 투자를 결정하지 마시고, 충분한 시간을 가지고 심사숙고 하셔서 현명하게 대처를 하시기 바라겠습니다.
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